Contrato de enfiteuse é um contrato perpetuo no qual uma pessoa detentora de terras, firma com outra, nas seguintes condições, a terra tem que ser usada para a agricultura ou edificações; ficando quem recebeu a terra, enfiteuta, na obrigação de pagar anualmente uma taxa a título de foro e outra a título de laudêmio toda vez que uma transação onerosa for realizada com aquele imóvel, que passava a se chamar imóvel aforado ou enfiteuticado.
Laudêmio é uma taxa de 2,5 % para imóveis de particulares e 5 % para terrenos da União (terrenos de marinha), que é paga ao senhorio toda vez que um imóvel aforado passa por uma transação onerosa compra e venda ou troca por objetos de equivalência monetária, exceto quando ocorre permuta por bens infungíveis, ao se realizar uma transação onerosa com a propriedade aforada o enfiteuta deve dar ciência por escrito ao senhorio, que por determinação legal tem o direito de preferência e se este não for exercido gera outro direito, que é o laudêmio, o Novo Código Civil proibiu a instituição de novas enfiteuses, mas conservou as já existentes, na verdade não trouxe nada de novo, porque a população brasileira já não aceitava nenhuma aquisição de imóvel com instituição de enfiteuse.
Este tipo de contrato vem do tempo da Roma Antiga e se dava pelo fato de, os romanos conquistarem terras por meio de guerras e o Estado Romano, cedia estas novas terras para serem cultivadas ou edificadas com um caráter unitário da propriedade.
Quero ressaltar a questão da transação onerosa de permuta por bens infungíveis.
Por que neste caso o vendedor, ou seja, o detentor do domínio direto do imóvel não é obrigado a pagar laudêmio ao senhorio?
A obrigação de pagar laudêmio nasce quando o senhorio não exerce seu direito de preferência, e em se tratando de bem infungível, não é possível para o senhorio se interpor na transação, pois o máximo que ele poderia oferecer seria uma importância monetária equivalente o que não é nem de longe o desejo do vendedor receber dinheiro pelo seu imóvel e sim o objeto que não pode ser substituído por outro.
Portanto não é dado a ele neste caso o direito de preferência.
